宁城县人民政府关于印发宁城县物业管理实施细则的通知

各镇乡人民政府,街道办事处,县直有关部门,相关企业:
  现将《宁城县物业管理实施细则》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。


  2013年8月22日


  宁城县物业管理实施细则

  第一章 总则
  第一条 为了规范我县物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国家、自治区及赤峰市有关法律法规,结合我县实际,制定本细则。
  第二条 凡在本县行政区域内从事物业管理及相关活动的,均适用本细则。
  第三条 本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照《物业服务合同》约定,对房屋和配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第四条 县人民政府建设行政主管部门负责全县物业管理活动的指导、监督、检查和管理工作。发改、财政、公安、国土、环保、规划、民政、广电、卫生、工商、质监、农电、消防、通信等部门按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。
  第五条 镇乡人民政府、街道办事处应当建立物业管理工作制度,具体指导、监督所辖区域内的业主,成立业主大会并选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系;参与新建住宅小区综合验收、物业管理招投标、物业服务企业考评、旧住宅小区改造等工作。
  社区居民委员会应当协助镇乡人民政府、街道办事处依法开展物业管理的相关工作。对未实行物业管理的区域,组织业主进行自我管理和自我服务。
  物业服务企业应当配合镇乡人民政府、街道办事处开展物业管理的相关工作。对拒不配合的,镇乡人民政府、街道办事处应当提请物业行政主管部门依法处理。
  第二章 业主、业主大会及业主委员会
  第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (三)监督业主委员会的工作;
  (四)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (六)监督物业共用部位、共用设施设备、专项维修基金的管理和使用;
  (七)法律、法规规定的其他权利。
  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  (一)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (二)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (四)按时交纳物业服务费用;
  (五)法律、法规规定的其他义务。
  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  第九条 同一个物业管理区域内的业主,应当在镇乡人民政府、街道办事处的指导、监督下,由业主代表、建设单位代表、社区居民委员会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
  筹备组应当自组成之日起30日内在镇乡人民政府、街道办事处的指导、监督下,组织业主召开首次业主大会,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。
  第十条 业主大会履行下列职责:
  (一)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (二)选聘和解聘物业服务企业;
  (三)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
  (四)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (五)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)协助物业服务企业,督促违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数同意。
  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业行政主管部门、镇乡人民政府、街道办事处备案。
  业主委员会委员应当为单数,并由热心公益事业、责任心强、公正廉洁,具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
  第十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导、监督。
  业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时告知相关的社区居委会,并认真听取社区居民委员会的建议。
  第十四条 未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会解散的,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由镇乡人民政府、街道办事处指导、协助业主共同完成。
  第三章 前期物业管理
  第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当采取招投标的方式选聘物业服务企业,投标人少于3个或者建筑面积小于2万平方米的,经物业行政主管部门同意,可以采用协议的方式选聘物业服务企业,自选聘之日起建设单位必须与物业服务企业签订前期物业服务合同。
  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会或社区居民委员会。
  第十六条 建设单位应当在办理预售许可证之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务,承担的物业保修责任、保修范围、保修期限,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第十七条 招标人应当在发布招标公告10日前,提交以下材料报物业行政主管部门、镇乡人民政府和街道办事处备案:
  (一)招标公告;
  (二)招标文件;
  (三)项目开发建设的政府批件;
  (四)法律、法规规定的其他材料。
  第十八条 建设单位应当在办理建设工程施工许可证前完成物业服务企业的招投标工作。
  第十九条 开发建设单位不允许代收物业费,物业费的收取由开发建设单位在售楼处设立单独的物业费收取窗口,由物业服务企业派专人收取。
  第二十条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处理分配。
  第二十一条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图。单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  第二十二条 物业服务企业承接物业时,应当参与综合验收并对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第二十三条 建设单位应当按照规划要求,以不低于开发建设规模千分之三的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房。
  物业管理用房包括客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤用房和业主大会、业主委员会办公用房。住宅小区分期开发建设的,必须在首期建设范围内配置。
  规划、建设行政主管部门在审查居住小区修建性详细规划、建筑工程设计施工图时,应要求建设单位和设计单位标明物业管理用房的面积、位置。
  房产管理部门在房屋测绘、销售、验收、权属登记等环节,应按照规划、建设行政主管部门批准的居住小区修建性详细规划、建筑工程设计施工图,确定物业管理用房的实配面积、位置(具体到栋号、房号)。物业管理用房交付使用时,必须具备供水、供热、供电设施及其他基本使用条件。物业管理用房建设费用列入开发建设成本,由建设单位无偿提供给物业服务企业使用,以全体业主的名义进行权属登记,不颁发房屋产权证书。
  物业管理用房的分配、使用和管理,由镇乡人民政府、街道办事处负责监督。
  物业用房及其他公共服务设施的建设位置、建筑面积、主体结构、房屋外貌、设计用途、经营内容等,建设单位、产权人或使用人不得擅自改变。确需改变的,应经业主委员会、镇乡人民政府、街道办事处书面同意,并到相关行政管理部门办理审批手续。
  第四章 物业管理服务
  第二十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  第二十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业的权利义务可参照《赤峰市物业管理办法》执行。
  第二十七条 外来物业服务企业进入县内进行服务,必须具备四级以上资质,并报建设行政主管部门登记备案。
  第二十八条 物业服务企业不得无故放弃已承接的小区,确有客观原因的,应当立即向镇乡人民政府或街道办事处说明原因并提出书面申请,并且以公告形式在小区内公示。
  第二十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准和服务标准相适应的原则,由业主和物业服务企业按照物业和价格行政主管部门规定的物业服务标准和收费指导价格,在物业服务合同中约定。
  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
  第三十条 业主应当根据物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳。
  第三十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
  任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第三十二条 建设行政主管部门、镇乡人民政府及街道办事处应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,受理投诉后应当及时进行调查,并自受理投诉之日起15日内答复投诉人。
  投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起5日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。
  第五章 物业的使用与维护
  第三十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第三十四条 由于开发建设所产生的建筑垃圾由开发建设单位负责清运,业主因装修所产生的建筑垃圾由业主负责清运,业主也可委托物业服务企业清运,并承担相关费用。
  第三十五条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
  第三十六条 物业共用部位更新和改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
  第六章  违章处理
  第三十七条 建设单位、物业服务企业违反本细则的,由物业行政主管部门按照权限依据国家、自治区、赤峰市有关规定进行处理。
  第三十八条 业主委员会违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地镇乡人民政府、街道办事处应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任。
  第三十九条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第四十条 物业行政主管部门或其他部门、单位及其工作人员有违法、违规行为的,由有关部门对直接负责的主管人和责任人依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第七章   附则
  第四十一条 本细则由宁城县住房和城乡建设局负责解释。
  第四十二条 本细则自发布之日起施行。


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